La question préalable : s'expatrier pour vendre, ou opérer depuis la France ?
« Devenir agent immobilier à Dubaï », « vendre des villas à Bali » : la reconversion immobilière internationale fait rêver — et les contenus qui en parlent oublient systématiquement la moitié du sujet : le droit d'exercer. Voici le comparatif complet, pays par pays, avec les vrais chiffres.
Deux chemins existent, et ils n'ont rien à voir :
- S'expatrier et exercer sur place — il faut alors le droit local d'exercer (licence) ET le droit de travailler (visa/permis). Chaque pays verrouille différemment.
- Opérer depuis la France en apporteur international — vous travaillez votre marché naturel (les francophones), la transaction est réalisée par une structure locale habilitée. Pas de licence étrangère, pas de visa.
Passons les destinations au crible avant de comparer les modèles.
Dubaï : le mirage chiffré
Le marché le plus spectaculaire du monde — 53 252 ventes pour 184,3 milliards d'AED au seul deuxième trimestre 2025 — et le plus encombré :
- Le ticket d'entrée : licence RERA obligatoire (formation 2-4 jours, 2 400-3 500 AED, plus examen), et surtout un visa de résident préalable, sponsorisé par un brokerage enregistré — pas de freelance. Budget première année : 10 000-15 000 AED avant le premier dirham gagné.
- La rémunération : commission de 2 % (payée par l'acheteur), partagée 50/50 avec l'agence — soit ~35 000 AED nets d'agence sur une transaction moyenne (~830 000 €). Pas de salaire fixe dans l'immense majorité des cas.
- La réalité du terrain : l'afflux d'agents est tel que l'ancienneté moyenne est tombée à 6 mois ou moins — beaucoup repartent sans avoir conclu une seule vente, après avoir financé visa, licence et trois mois de loyers dubaïotes.
Dubaï fonctionne pour les profils commerciaux d'élite avec 6-12 mois de trésorerie devant eux et un réseau d'acheteurs préexistant. Pour une reconversion sans filet, c'est statistiquement le chemin le plus court vers un billet retour.
Europe du Sud : Portugal et Espagne
- Portugal : la licence AMI s'attache à l'agence, pas à l'agent — un consultant exerce sous l'AMI de sa médiatrice, sous sa responsabilité. Citoyens UE : libre installation. Commissions 3-6 % (souvent ~5 % + TVA 23 %). Le marché francophone y est réel (retraités, investisseurs) mais la concurrence aussi : les grands réseaux français y ont déployé des milliers de conseillers depuis 2015.
- Espagne : profession dérégulée nationalement — sauf en Catalogne (registre AICAT : formation ou expérience + garantie financière + assurance RC). Commissions 3-5 %. Même dynamique : accessible, donc encombré.
L'Europe du Sud est le chemin de moindre résistance juridique pour un Français — et précisément pour cette raison, celui où votre profil se distingue le moins.
Maurice, Bali, Thaïlande : trois leçons d'Asie et de l'océan Indien
- Île Maurice : profession réglementée depuis 2020 — enregistrement REAA obligatoire (21 ans minimum, diplôme ou 5 ans d'expérience), permis de séjour/travail en sus. Le marché des programmes pour étrangers (PDS) est porteur et francophone — mais l'époque de l'exercice libre est terminée.
- Bali : le piège classique — exercer exige un permis de travail sponsorisé rarement accordé, beaucoup d'étrangers y travaillent illégalement (expulsions régulières), et l'île a proposé en 2026 de fermer le secteur immobilier aux sociétés étrangères. Le rêve balinais se termine souvent au bureau de l'immigration.
- Thaïlande : le cas le plus contre-intuitif — aucune licence n'existe, mais le courtage sur le sol thaï est interdit aux étrangers (profession réservée, Liste 1). La seule voie ouverte à un Français : l'apport international depuis l'étranger. Notre guide devenir agent immobilier en Thaïlande décortique ce cadre en détail.
La leçon transverse : plus la destination fait rêver, plus son droit du travail est fermé. Ce n'est pas un hasard — c'est exactement pour cela que le modèle gagnant s'est déplacé hors des frontières.
Le mandataire français face à l'international
Question fréquente des mandataires (iad, SAFTI, eXp…) : « puis-je vendre des biens à l'étranger avec mon statut français ? » La réponse honnête :
- La zone grise : la loi Hoguet vise l'entremise sur les biens d'autrui sans distinguer leur localisation — et il n'existe ni texte ni jurisprudence claire exonérant l'entremise exercée depuis la France sur un bien étranger. Prudence obligatoire.
- Ce que font les réseaux eux-mêmes : leurs développements internationaux passent par des filiales locales (Portugal, Espagne, Italie…) avec des conseillers sous statut local — et leurs programmes « overseas » se limitent à de la mise en relation avec des professionnels du pays. Quand les juristes des grands réseaux choisissent l'apport plutôt que l'entremise, c'est un indice.
Conclusion pratique : le statut de mandataire français ne voyage pas — le rôle d'apporteur, si.
Le modèle apporteur : la voie robuste depuis la France
Le modèle qui résout l'équation de tous les pays fermés :
- Vous prospectez et qualifiez des acheteurs francophones depuis votre pays de résidence — votre réseau, votre langue, votre fuseau horaire.
- Une structure locale habilitée (agence licenciée, équipe sur place) réalise visites, négociation et transaction.
- Vous percevez une commission d'apport — déclarée en France (BNC ou micro-entreprise), en vous limitant strictement à la mise en relation.
Les referral fees du marché donnent l'échelle : 5-25 % de la part agent à Dubaï (jusqu'à 50 % entre agences), et jusqu'à 70 % de la commission d'agence dans le modèle Business Developer KEYS sur la Thaïlande — parce que l'apporteur y fait davantage que transmettre un nom : il qualifie, présente le catalogue et accompagne son contact jusqu'à la mise en relation. Le détail du métier est dans notre guide du Business Developer et les parcours de nos BD.
- Zéro barrière : pas de licence étrangère, pas de visa, pas de déménagement — démarrage en semaines, pas en années.
- Votre atout est rare là-bas : un francophone connecté à des acheteurs francophones vaut peu à Lisbonne (banalité) et beaucoup sur un marché de niche comme la Thaïlande.
- Le risque est borné : pas de trésorerie brûlée en loyers dubaïotes — votre investissement, c'est du temps de réseau.
Rémunérations comparées
| Marché | Commission | Panier moyen | Part de l'agent/apporteur |
|---|---|---|---|
| Dubaï (agent sur place) | 2 % (+ TVA) | ≈ 830 000 € | ≈ 8 300 € (split 50/50) — avant charges locales |
| Portugal (consultant) | ~5 % + TVA | 200 000 – 400 000 € | Variable selon réseau (split 20-50 %) |
| Espagne | 3-5 % | 150 000 – 350 000 € | Variable |
| Maurice | 2 % + TVA | 400 000 €+ (PDS) | Variable, REAA requis |
| Dubaï (apporteur depuis la France) | referral 5-25 % de la part agent | ≈ 830 000 € | ≈ 400 – 2 000 € |
| Thaïlande (Business Developer KEYS) | 3-5 % dont 70 % au BD | ≈ 350 000 € | 7 000 – 12 000 € par vente |
La lecture qui compte : le revenu par vente ne fait pas le revenu annuel — c'est le taux de conversion de votre réseau qui le fait. Un marché saturé d'agents francophones (Dubaï, Lisbonne) dilue votre atout ; un marché de niche où l'offre francophone sérieuse est rare le démultiplie. C'est l'argument structurel de la Thaïlande — et de tous les marchés où la concurrence se compte en dizaines, pas en milliers.
Travaillez l'immobilier international — sans quitter votre vie
Le réseau KEYS forme des Business Developers francophones qui travaillent le marché immobilier thaïlandais depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Canada. Formation, catalogue vérifié, équipe sur place : vous apportez, nous transformons.
Découvrir le métier de Business Developer Déjà décidé ? Rejoignez le réseau.Sources et références
Sources
- Dubaï : exigences RERA (formation + examen, coûts 2025-2026), parrainage visa par brokerage ; volumes Q2 2025 (53 252 ventes, 184,3 Mds AED) ; presse économique émiratie sur l'attrition des agents (ancienneté moyenne ≤ 6 mois) ; usages de commission (2 %, split 50/50).
- Portugal : régime de la licence AMI (entité), IMPIC ; commissions usuelles 3-6 %.
- Espagne : profession dérégulée, registre AICAT en Catalogne (garanties et RC pro).
- Maurice : Real Estate Agent Authority Act 2020 (enregistrement REAA) ; marché PDS ; commission 2 % + TVA.
- Bali/Indonésie : exigence de permis de travail sponsorisé ; proposition 2026 de fermeture du code immobilier aux sociétés étrangères (en examen).
- Thaïlande : profession non licenciée mais courtage en Liste 1 des occupations réservées (notification avril 2020) — détaillé dans notre guide dédié.
- Loi Hoguet et biens étrangers : texte (entremise sur biens d'autrui) ; absence de doctrine claire — pratique des réseaux (filiales locales, programmes de mise en relation).
- Referral fees : pratiques de marché documentées (Dubaï 5-25 % de la part agent ; inter-agences 25-50 %).
Données vérifiées en juin 2026. Ni conseil juridique ni conseil fiscal : avant de démarrer une activité d'apport habituelle, faites valider votre statut par un professionnel.
FAQ : agent immobilier à l'étranger
1. Devenir agent à Dubaï, réaliste ?
Possible mais brutal : licence RERA + visa sponsorisé par un brokerage (pas de freelance), 10-15 000 AED de mise initiale, commission 2 % partagée 50/50 — et une ancienneté moyenne de 6 mois. Pour profils d'élite avec trésorerie et réseau.
2. Et au Portugal ou en Espagne ?
Juridiquement simple pour un citoyen UE (AMI d'agence au Portugal ; dérégulé en Espagne hors Catalogne/AICAT) — mais la concurrence francophone y est massive : votre profil ne s'y distingue pas.
3. Thaïlande, Bali, Maurice : ouverts ?
Thaïlande : courtage interdit aux étrangers sur place — apport international uniquement (le guide). Bali : permis quasi inaccessible, secteur en cours de fermeture. Maurice : REAA obligatoire depuis 2020.
4. Mon statut de mandataire français couvre-t-il l'étranger ?
Zone grise : la loi Hoguet ne distingue pas la localisation des biens, sans doctrine claire. Les réseaux eux-mêmes passent par des filiales locales et limitent l'international à la mise en relation — faites pareil.
5. Le modèle le plus simple depuis la France ?
L'apporteur d'affaires international : qualification depuis la France, transaction par la structure locale habilitée, statut déclaré (BNC/micro). Zéro licence étrangère, zéro visa — et jusqu'à 70 % de la commission dans le modèle BD KEYS.
6. Où votre profil francophone vaut-il le plus ?
Là où il est rare : les marchés de niche à clientèle francophone et faible concurrence sérieuse (Thaïlande typiquement) — pas les places saturées d'agents français (Dubaï, Lisbonne).
Conclusion : ne choisissez pas un pays, choisissez un modèle
La reconversion immobilière internationale échoue quand elle commence par un billet d'avion : partout, le droit d'exercer est le vrai mur — licence, visa, ou interdiction pure. Elle réussit quand elle commence par un modèle : l'apport international transforme votre position française (réseau, langue, confiance) en avantage compétitif, sans barrière d'entrée ni risque de trésorerie. Ensuite seulement, choisissez le marché où cet avantage est le plus rare — et le mieux rémunéré.