Architecture moderne de condominium en Thaïlande

Acheter un Condominium en Thaïlande : Guide Complet Investisseurs 2025

Auteur :
KEYS Real Estate
November 1, 2025
Temps de lecture :
19
 minutes

Introduction : Pourquoi Les Condos Sont LE Placement Étranger #1

Les condominiums (appartements en copropriété) représentent 95% des acquisitions immobilières étrangères en Thaïlande. Pourquoi une telle domination ?

Raison juridique : Les étrangers peuvent acheter des condos à 100% en leur nom propre (freehold), sans passer par des structures sociétaires complexes. Les maisons et terrains, eux, sont interdits à la propriété étrangère directe.Chiffres clés 2025 :

Rendements moyens 2025 :

Tickets d'entrée :

Mais acheter un condo en Thaïlande implique de naviguer un cadre légal strict, des pièges fiscaux et des spécificités culturelles. Ce guide ultra-complet vous donne toutes les clés pour sécuriser votre acquisition.

Législation : Ce Qu'Un Étranger Peut (et Ne Peut Pas) Acheter

✅ Ce Que Vous POUVEZ Acheter

1. Condominiums (100% propriété freehold)Conditions strictes :

Exemple :

Immeuble 200 unités :

Vérification critique avant achat : Demander au promoteur le quota étranger disponible. Si les 49% sont atteints, vous NE POUVEZ PAS acheter (même si le bien vous plaît).2. Baux emphytéotiques 30 ans (+ renouvellements)

Alternative si quota 49% atteint :

Notre avis KEYS : Éviter si possible, privilégier freehold.

❌ Ce Que Vous NE POUVEZ PAS Acheter (Directement)

1. Maisons individuelles

Interdiction totale pour étrangers (sauf via structure société thaïe = risques légaux).

2. Terrains

Interdiction totale (Land Code Act 1954).

3. Immeubles entiers

Limité par règle des 49% quota étranger.

Astuce légale pour maisons :

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Étapes d'Achat : Les 10 Phases Détaillées

Phase 1 : Sélection du Bien (Semaines 1-3)

Actions :

Documents à demander pour chaque bien :

Red flags à éviter :

Phase 2 : Due Diligence Légale (Semaine 4)

OBLIGATOIRE : Engager avocat spécialisé immobilier (coût 1 000-2 000 €)Vérifications avocat :

  1. Title deed authentique (pas de faux, pas d'hypothèques)
  2. Quota 49% vérifié auprès Land Office
  3. Historique propriété (pas de litiges en cours)
  4. Permis de construire (building permit valide)
  5. Règlement copropriété (restrictions location, animaux, etc.)

Documents fournis par avocat :

Durée : 7-14 jours

Phase 3 : Réservation du Bien (Jour 1)

Dépôt de réservation : 50 000-100 000 THB (~1 300-2 600 €)Document signé :Reservation AgreementContenu :

Red flag : Promoteur demande >5% prix total en réservation = suspicion.

Phase 4 : Transfert des Fonds (Semaines 5-6)

ÉTAPE CRITIQUE pour respecter législation thaïe.Règle absolue : Les fonds DOIVENT provenir de l'étranger (pas de compte thaï existant).Démarche :

  1. Virement SWIFT depuis banque étrangère (France, Belgique, Suisse, etc.)
  2. Libellé obligatoire : "For purchase of condominium in Thailand" (mention exacte requise)
  3. Banque thaïlandaise réceptrice émet un FET form (Foreign Exchange Transaction)
  4. FET form = preuve légale de provenance étrangère des fonds

Coûts transfert :

Astuce KEYS : Utiliser Wise (ex-TransferWise) pour taux de change optimal (-50% frais vs banques classiques).SANS FET FORM : Vous ne pourrez PAS enregistrer la propriété à votre nom au Land Office = deal impossible.

Phase 5 : Signature du Contrat de Vente (Semaine 7)

Document :Sales & Purchase Agreement (SPA)Contenu du SPA :

Présence avocat obligatoire (vérification clauses, protection acheteur).Paiement à cette étape : 10-30% du prix total (selon négociation).

Phase 6 : Paiement du Solde (Semaine 8-9)

Modalités paiement final :Option A : Paiement comptant

Option B : Prêt bancaire thaï (rare pour étrangers)

Documents requis pour prêt :

Notre recommandation :Paiement comptant (95% des étrangers) pour :

Phase 7 : Transfert de Propriété au Land Office (Semaine 10)

Lieu : District Land Office (bureau foncier local)Présence obligatoire :

Documents requis :De votre part :

Du vendeur :

Processus au Land Office (2-4 heures) :

  1. Vérification identités (officier Land Office)
  2. Contrôle quota 49% (confirmation disponibilité)
  3. Calcul taxes et frais (tableau détaillé ci-dessous)
  4. Paiement taxes (cash ou bank draft)
  5. Signature title deed (transfert officiel)
  6. Remise title deed à votre nom

FÉLICITATIONS : Vous êtes propriétaire officiel !

Phase 8 : Taxes et Frais à Payer (Jour Transfert)

Tableau récapitulatif (exemple condo 5 millions THB = 130 000 €) :Points clés :1. Transfer fee (2%) :

2. Stamp duty (0,5%) :

3. Withholding tax (WHT) :

4. Business tax (3,3%) :

Calcul simplifié acheteur :

Budget sécurité : Prévoir 2-3% prix achat pour frais totaux.

Phase 9 : Enregistrement Services (Eau, Électricité) (Semaine 11)

Démarches post-achat :1. Transfert compteurs (eau, électricité) :

2. Inscription sinking fund (si pas déjà payé) :

3. Souscription assurance habitation :

4. Setup gestion locative (si investissement locatif) :

Phase 10 : Optimisation Fiscale et Succession (Optionnel)

Testament thaï (recommandé) :

Fiscalité location (si revenus locatifs) :

👉 Détails : Fiscalité Immobilière Thaïlande 2025

Les 7 Pièges à Éviter Absolument

Piège 1 : Acheter Sans Vérifier le Quota 49%

Scénario : Vous tombez amoureux d'un condo, signez réservation, puis découvrez quota étranger atteint = impossible d'acheter en freehold.Solution :

Clause SPA : "If foreign quota is unavailable, deposit fully refunded."

Piège 2 : Transférer Fonds Depuis Compte Thaï

Erreur fatale : Utiliser argent déjà en Thaïlande (compte Bangkok Bank existant) pour payer condo.Conséquence :Pas de FET form = impossibilité enregistrer propriété.Solution : TOUJOURS virer depuis compte étranger, même si vous avez liquidités en Thaïlande (retirer en cash, transférer vers France, puis renvoyer).

Piège 3 : Sous-Estimer les Charges de Copropriété

Charges annuelles moyennes (condo 60 m²) :

Total : 3 250-5 450 €/an = 5-6% du prix d'achatImpact rentabilité : Condo 150 000 € avec revenus locatifs 10 000 €/an bruts :

Vérification achat : Exiger détail charges copropriété sur 12 mois.

Piège 4 : Acheter Sur Plan Sans Garanties

Risques achats off-plan (construction non terminée) :

Protections :

Notre conseil KEYS : Privilégier biens livrés (ready to move) pour premier achat.

Piège 5 : Ignorer Règlement de Copropriété

Restrictions courantes (variables selon immeubles) :

Vérification avant achat :

Piège 6 : Négliger l'Assurance Habitation

Risques non assurés :

Coût assurance : 0,2-0,4% valeur bien/an (300-800 € pour condo 150 000 €)ROI assurance : 1 sinistre évité = 10-20 ans de primes payées.

Piège 7 : Pas de Testament Thaï

Problème succession sans testament :

Solution : Testament thaï (500-1 000 €) = succession réglée en 2-3 mois.

Comparatif : Condo vs Villa (Maison)

Verdict KEYS :

📚 Sources et Références

Cet article s'appuie sur des sources officielles et reconnues pour garantir l'exactitude des informations :

  1. Bank of Thailand - Real Estate Market Report

Données officielles de la Banque de Thaïlande sur le marché immobilier

  1. CBRE Thailand - Property Market Overview

Rapports de marché immobilier par CBRE, leader mondial de l'immobilier commercial

  1. Land Department Thailand

Département des Terres de Thaïlande - propriété foncière officielle

Dernière mise à jour des sources : Octobre 2025

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FAQ : Acheter un Condo en Thaïlande

1. Combien coûte réellement l'achat d'un condo (frais inclus) ?

Prix affiché + 3-5% frais totaux.Exemple condo 150 000 € :

Budget sécurité : Prévoir +5% du prix affiché.

2. Puis-je obtenir un prêt immobilier en tant qu'étranger ?

Oui, mais très difficile.Conditions banques thaïes :

Taux : 5-7% sur 10-15 ansBanques acceptant étrangers :

Alternative recommandée : Prêt personnel/hypothécaire en France (taux 3-5%) pour acheter cash Thaïlande.

3. Quel est le meilleur moment pour acheter ?

2 fenêtres optimales :1. Mai-Septembre (basse saison touristique) :

2. Décembre-Janvier (fin année fiscale) :

Pire moment : Février-Avril (haute saison) = prix au max, négociation nulle.

4. Faut-il acheter neuf ou ancien ?

Neuf (off-plan ou récent <3 ans) :

✅ Avantages :

❌ Inconvénients :

Ancien (>5 ans) :

✅ Avantages :

❌ Inconvénients :

Notre recommandation :

5. Peut-on louer son condo sur Airbnb ?

Juridiquement : Oui (loi thaïe autorise location court-terme)MAIS vérifier règlement copropriété : 30-50% immeubles Bangkok INTERDISENT Airbnb.Clause typique : "Minimum rental period: 30 days" (= Airbnb impossible)Vérification avant achat :

Si Airbnb interdit : Location longue durée (6-12 mois) seule option = rendement 30-40% inférieur.

6. Quelle fiscalité sur la revente ?

Si revente avec plus-value :Taxes vendeur étranger :

Exemple revente 200 000 € (détention 3 ans) :

Exemple revente 200 000 € (détention 7 ans) :

Stratégie : Détenir >5 ans pour économiser 2,8% (business tax évité).Fiscalité France (si résident fiscal français) :

7. Comment gérer le condo à distance (depuis France) ?

3 solutions :1. Agence gestion locative (recommandé investissement locatif) :

2. Conciergerie indépendante (résidence secondaire) :

3. Famille/amis sur place :

Notre accompagnement KEYS :

Gestion locative clé en main (contrats sécurisés, revenus versés mensuellement compte France, déclarations fiscales Thaïlande) → Gestion KEYS

8. Que se passe-t-il si je veux vendre rapidement ?

Délais moyens revente :

Facteurs accélération :

Urgence (<1 mois) :

Conclusion : Checklist Achat Sécurisé

Avant de signer, vérifiez ces 15 points critiques :

Checklist Pré-Achat

Si 15/15 cochés : GO !

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